Wie kann ich Risiken beim Kauf einer neuen Wohnung vermeiden?
Teil 1: Mögliche finanzielle Verluste und betriebliche Probleme.
Viele Menschen sind sich der Vorteile des Kaufs einer Wohnung in einem Neubaugebiet bewusst:
- Potenzielle Kapitalerträge;
- Die Anfangsinvestition beträgt je nach Bauabschnitt 10-30% des Wohnungspreises, der Rest wird bei der Übergabe der fertigen Immobilie an den Käufer gezahlt;
- Die Möglichkeit, eine neue Immobilie zu erwerben, die mit den neuesten technischen Innovationen ausgestattet ist.
Allerdings gibt es auch Nachteile. In diesem Artikel geht es darum, was sie sind und ob sie vermieden werden können.
Alle Risiken, die mit der Investition in ein neues Gebäude verbunden sind, können je nach Art der Folgen in drei Gruppen unterteilt werden:
- Große finanzielle Verluste;
- Probleme mit dem Betrieb der Wohnung;
- Unpraktische und unästhetische Innenräume.
In diesem Artikel werden wir uns auf die ersten beiden Risikogruppen konzentrieren. In der Folge werden wir die dritte Art von potenziellen Problemen beschreiben.
Die erste Gruppe von Risiken
1. Die Preise auf dem Immobilienmarkt können erheblich sinken
Ein Beispiel dafür ist der dramatische Wertverfall von Wohnungen und Häusern während der Finanzkrise 2008. Einem solchen Risiko ist nur schwer zu begegnen.
Es kann zwei Empfehlungen geben:
- Bei der Entscheidung für den Kauf einer Immobilie ist es sinnvoll zu analysieren, ob der Markt überhitzt ist, wie stark und auf Kosten welcher Faktoren die Preise in den letzten ein bis zwei Jahren am Standort gestiegen sind, ob der Kaufpreis den Marktpreisen ähnlicher Immobilien entspricht;
- Im Falle einer Wertminderung sollten Sie Geduld haben. Die Märkte folgen immer einem Auf- und Abwärtszyklus. Nach einigen Jahren folgt auf den Rückgang ein Anstieg. Hinzu kommt, dass die Inflation die Preise für alle Güter ständig beschleunigt und die Nachfrage nach Wohneigentum mit dem Bevölkerungswachstum steigt.
2. Die Entwicklungsgesellschaft ist bankrott.
In dieser Situation ist der Käufer in vielen Ländern durch das Gesetz geschützt.
In Spanien beispielsweise stellt die Bauträgergesellschaft den Käufern entweder eine Bankbürgschaft für die gezahlten Vorschüsse zur Verfügung oder der Käufer überweist den Vorschuss auf das Konto eines Notars, der das Geld zurückzahlt, wenn das Haus nicht gebaut wird.
Es ist auch eine gute Idee, den Bauträger zu analysieren, bevor Sie ein Geschäft abschließen, indem Sie die folgenden Fragen beantworten. Wie viele Jahre sind das Unternehmen bereits auf dem Markt? Wie viele Projekte hat das Unternehmen bereits abgeschlossen? Wie viele Projekte befinden sich derzeit im Portfolio des Unternehmens? Können Sie sich von der Qualität der bereits gebauten Projekte überzeugen? Welche Bewertungen gibt es in der Presse, im Internet und in den sozialen Medien über das Unternehmen?
Idealerweise sollte man sich die finanzielle Leistung des Unternehmens in den letzten drei Jahren ansehen: ob es einen Nettogewinn gibt, ob die Einnahmen wachsen, ob das EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) positiv ist, das Verhältnis Nettoverschuldung/EBITDA (das optimale Verhältnis liegt unter vier).
3. Das Gebäude ist mit Abweichungen gebaut
Das Gebäude wird mit Abweichungen vom architektonischen Entwurf gebaut, die eine Inbetriebnahme des Gebäudes verhindern oder zu hohen Geldstrafen für die Eigentümer führen.
Wenn der Neubau nicht fertiggestellt wird, geht das Eigentum an den Wohnungen nicht auf den Käufer über.
Folglich erfolgt in diesem Fall die Erstattung durch die Bank auf der Bürgschaft oder durch den Notar, wenn die Vorauszahlung beim Notar hinterlegt worden ist.
Noch komplizierter ist die Situation, wenn der Käufer Eigentümer der Wohnungen geworden ist, die Eigentümer des Gebäudes aber wegen Unregelmäßigkeiten in der Bauphase mit einer Geldstrafe belegt wurden. Zum Beispiel ist die Höhe des Gebäudes nicht wie geplant, oder die Wände des Gebäudes ragen über das Grundstück hinaus.
Um die Wahrscheinlichkeit solcher Probleme zu verringern, ist es ratsam, mit der Erschließungsgesellschaft zum Zeitpunkt des Kaufs Vertragsklauseln auszuhandeln, die die Haftung des Erschließungsunternehmens, z. B. in Form von Geldbußen, regeln. Es ist nicht unangemessen, Rechtsanwälte in die Vertragsverhandlungen einzubeziehen. Andernfalls müssen Sie in der Phase des Problems Rechtsanwälte einschalten.
Die zweite Gruppe von Risiken
führt zu erheblichen Schwierigkeiten beim Betrieb der Wohnungen. Es können Probleme folgender Art auftreten.
1. Schlechte Qualität der Bauarbeiten.
Leider kann es vorkommen, dass ein Bauträger einem Käufer eine Wohnung übergibt, deren Bauqualität nicht zufriedenstellend ist. Zum Beispiel sind die Wände nicht in einem 90-Grad-Winkel zum Boden gebaut, der Boden hat eine Schräge oder die Fenster lassen sich nicht schließen.
Das Risiko wird durch den Kauf der Immobilie von einem seriösen Unternehmen auf dem Markt minimiert. Trotzdem raten wir Ihnen, bei der Übergabe der gekauften Wohnung sehr vorsichtig zu sein, damit Sie eventuelle Mängel feststellen und deren Beseitigung verlangen können. Es ist besser, einen Fachmann mit dieser Aufgabe zu betrauen.
2. Versteckte Mängel.
Bei der Nutzung des Zimmers kann es vorkommen, dass die Fußbodenheizung nicht in allen Räumen funktioniert, dass bei Regen Wasser von der Terrasse ins Wohnzimmer läuft oder dass das Fensterglas einen Riss hat.
Lassen Sie sich davon nicht aus der Ruhe bringen. Die Erschließungsunternehmen geben in der Regel eine Garantie für die Qualität der Bauarbeiten. Wenn es also größere Mängel gibt, besteht die Möglichkeit, diese auf Kosten des Unternehmens, das Ihnen die Wohnung verkauft hat, beheben zu lassen. Die Frage ist, wie lange es dauern wird, die Probleme zu beheben.
Nehmen wir an, der Investor hat Wohnungen auf Mallorca gekauft und die Fenster wurden von einem Unternehmen in Portugal geliefert. In diesem Fall nimmt der Bauträger den Antrag an und stellt dann einen Antrag an das portugiesische Unternehmen. Der Fensterhersteller wird dann in aller Ruhe ein neues Fenster herstellen, es auf die Insel bringen und das defekte ersetzen. Unserer Erfahrung nach kann es bis zu einem Jahr dauern, ein gesprungenes Fenster zu ersetzen.
Um solche Komplikationen zu vermeiden, sollten Sie bei der Auswahl einer neuen Wohnung auf die Hersteller der Haustechnik achten: Fenster, Türen, Klimaanlagen, Smart-Home-Systeme, Geräte, Einbauschränke und Küchen. Die beste Wahl ist die Installation von Geräten von Qualitätsmarken, die in derselben Region vertreten sind, in der sich das neue Gebäude befindet.
Es ist auch ratsam, Ihr neu erworbenes Eigentum zu versichern.