Как избежать рисков при покупке новых апартаментов?
Часть 1: возможные финансовые потери и проблемы при эксплуатации.
Многие знают о плюсах приобретения апартаментов в новостройке:
- потенциальный инвестиционный доход;
- первоначальные инвестиции составляют 10-30% от стоимости апартаментов в зависимости от стадии строительства, оставшаяся часть уплачивается при передаче готового объекта покупателю;
- возможность получить новую недвижимость, наполненную последними технологическими новшествами.
Однако есть и минусы. Данная статья о том, какие они бывают и можно ли их избежать.
По характеру последствий все риски инвестиций в новостройку можно разделить на три группы:
- крупные финансовые убытки;
- проблемы при эксплуатации апартаментов;
- непрактичный и неэстетичный интерьер.
В данной статье мы остановимся на первых двух группах риска. В продолжении мы опишем еще одну разновидность потенциальных проблем.
Первая группа рисков
1. Цены на рынке недвижимости могут существенно снизиться.
Примером тому может служить драматичное снижение стоимости апартаментов и домов во время финансового кризиса 2008 года. Такому риску сложно противостоять.
Рекомендации может быть две:
- при принятии решения о покупке недвижимости имеет смысл проанализировать, не перегрет ли рынок, насколько и за счет каких факторов выросли цены за последние год-два в данной локации, соответствует ли цена покупки рыночным ценам на аналогичные объекты;
- в случае снижения стоимости нужно набраться терпения. Динамика рынков всегда следует циклам роста и падения. На горизонте нескольких лет падение сменяется ростом. Кроме того, инфляция постоянно разгоняет цены на все товары, а спрос на жилую недвижимость растет вместе с увеличением количества населения.
2. Девелоперская компания — банкрот.
В данной ситуации во многих странах покупателя защищает законодательство.
Например, в Испании девелоперская компания либо предоставляет покупателям банковскую гарантию на уплаченные авансы, либо покупатель перечисляет аванс на счет нотариуса, который вернет деньги, если жилой дом не будет построен.
Кроме того, целесообразно перед заключением сделки анализировать застройщика, ответив на следующие вопросы. Сколько лет компания на рынке? Сколько проектов компания реализовала? Сколько проектов в текущем портфеле компании? Можно ли посмотреть качество уже построенных объектов? Какие отзывы о компании в прессе, интернет и социальных сетях?
В идеальной ситуации было бы неплохо разобраться в финансовых показателях компании за последние 3 года: имеется ли чистая прибыль, растет ли выручка, положительно ли значение EBITDA (выручка до вычета процентов по кредитам, налогов и амортизации), соотношение чистый долг/EBITDA (оптимальный показатель ниже четырех).
3. Здание построено с отклонениями от проекта
Здание построено с отклонениями от архитектурного проекта, которые препятствуют сдаче дома в эксплуатацию либо влекут крупные штрафы для собственников.
В случае, если новостройка не сдана в эксплуатацию, право собственности на апартаменты не переходит к покупателю.
Следовательно, в данном случае, возврат средств осуществляется банком по гарантии или нотариусом, если аванс перечислялся на депозит нотариуса.
Сложнее ситуация, если покупатель стал собственником апартаментов, однако на собственников здания наложены штрафы из-за нарушений в стадии строительства. Например, высота здания не соответствует заложенной в проекте или стены здания выступают за пределы земельного участка.
Чтобы снизить вероятность наступления таких проблем целесообразно при покупке договариваться с девелоперской компанией о положениях договора, предусматривающих ответственность девелопера, например штрафе. Не лишним будет привлечь юристов к согласованию договора. Иначе придется привлекать юристов на стадии возникновения проблемы.
Вторая группа рисков
приводит к существенным сложностям при эксплуатации апартаментов. Могут возникнуть проблемы следующего характера.
1. Некачественные строительные работы.
К сожалению, иногда девелопер может передавать покупателю апартаменты, качество строительства которых неудовлетворительно. В частности, стены возведены не под углом 90 градусов к полу, пол имеет уклон или окна не закрываются.
Минимизирует данный риск покупка недвижимости у зарекомендовавшей себя на рынке компании. Но даже в этом случае советуем при передаче купленных апартаментов быть очень внимательными, чтобы выявить недостатки и потребовать их устранения. Лучше нанять профессионала для этой работы.
2. Скрытые недостатки
При эксплуатации помещения может выявиться, что обогрев пола работает не во всех помещениях, во время дождя с террасы в гостиную заливается вода или в стекле окна появилась трещина.
Не огорчайтесь. Обычно девелоперские компании предоставляют гарантию на качество строительных работ. Поэтому при выявлении крупных недочетов имеется шанс их устранить за счет компании, продавшей Вам апартаменты. Вопрос в сроке решения проблем.
Представим, что инвестор купил апартаменты на острове Майорка, а окна для них поставляла компания из Португалии. В данной ситуации девелопер примет заявку, затем выставит претензию Португальской компании. После этого производитель окна неспеша изготовит новое окно, привезет его на остров и заменит бракованное. По нашему опыту срок замены треснувшего окна может растянуться на год.
Чтобы избежать таких сложностей, при выборе новых апартаментов для покупки обращайте внимание на производителей оборудования дома: окна, двери, кондиционирование, системы умного дома, бытовая техника, встроенные шкафы и кухни. Лучший выбор, когда устанавливается оборудование качественных брендов, имеющих представительство в том же регионе, где расположена новостройка.
Также советуем страховать вновь приобретенную недвижимость.