¿Cómo evitar riesgos al comprar un piso nuevo?
Parte 1: las posibles pérdidas financieras y problemas en la explotación.
Mucha gente conoce las ventajas de comprar un piso de obra nueva:
- ingresos potenciales de inversión;
- la inversión inicial es del 10-30% del coste del apartamento, dependiendo de la fase de construcción; el resto se paga cuando se entrega la propiedad terminada al comprador;
- la oportunidad de tener una vivienda nueva repleta de las últimas innovaciones tecnológicas.
Sin embargo, también hay desventajas. Este artículo trata de lo que son y de si pueden evitarse.
Todos los riesgos de invertir en un edificio nuevo pueden dividirse en tres grupos según la naturaleza de sus consecuencias:
- importantes pérdidas financieras;
- problemas en el funcionamiento del apartamento;
- diseño interior poco práctico y antiestético.
En este artículo nos centraremos en los dos primeros grupos de riesgo. En la continuación nosotros vamos a describir otro tipo de problema potencial.
El primer grupo de riesgos
1. Los precios del mercado inmobiliario podrían bajar considerablemente
Un ejemplo de ello es la drástica caída del valor de pisos y casas durante la crisis financiera de 2008. Este riesgo es difícil de afrontar.
Puede haber dos recomendaciones:
- A la hora de decidirse a comprar una propiedad, tiene sentido analizar si el mercado está sobrecalentado, cuánto y a expensas de qué factores subieron los precios en los últimos uno o dos años en un lugar determinado, si el precio de compra se corresponde con los precios de mercado de propiedades similares;
- En caso de disminución del valor, tenga paciencia. Los mercados siempre siguen un ciclo de subidas y bajadas. En el horizonte de unos años, a la caída le sigue una subida. Además, la inflación hace subir constantemente los precios de todos los productos básicos y la demanda de inmuebles residenciales aumenta a la par que la población.
2. La empresa constructora está en quiebra
En esta situación, el comprador está protegido por la ley en muchos países.
Por ejemplo, en España, la empresa promotora o bien proporciona a los compradores un aval bancario para los anticipos, o bien el comprador hace un anticipo a la cuenta de un notario, que devolverá el dinero si la casa no se construye.
También es buena idea analizar al constructor antes de cerrar un trato respondiendo a las siguientes preguntas. ¿Cuántos años lleva la empresa en el mercado? ¿Cuántos proyectos ha realizado la empresa? ¿Cuántos proyectos hay en la cartera actual de la empresa? ¿Puede ver la calidad de los proyectos ya construidos? ¿Cuáles son las opiniones de la prensa, Internet y las redes sociales sobre la empresa?
Lo ideal sería conocer los resultados financieros de la empresa en los últimos tres años: ¿hay beneficios netos, crecen los ingresos, el EBITDA (beneficios antes de intereses, impuestos y amortizaciones) es positivo, el ratio deuda neta/EBITDA (menos de cuatro es lo óptimo)?
3. El edificio se construye con desviaciones
El edificio se construye con desviaciones respecto al diseño arquitectónico que impiden su puesta en servicio o provocan fuertes sanciones a los propietarios.
Si el edificio no está terminado, la propiedad del apartamento no se transferirá al comprador.
Por consiguiente, en este caso, el reembolso será efectuado por el banco sobre la garantía o por el notario si el anticipo ha sido depositado ante el notario.
La situación es más complicada si el comprador se ha convertido en propietario de los pisos, pero los dueños del edificio han sido multados por irregularidades en la fase de construcción. Por ejemplo, la altura del edificio no es la prevista o sus muros sobresalen de la parcela.
Para reducir la probabilidad de que surjan problemas de este tipo, es aconsejable negociar con la empresa promotora en el momento de la compra cláusulas contractuales que estipulan la responsabilidad del promotor, como las multas. No está de más que los abogados participen en la negociación del contrato. De lo contrario, tendrá que involucrar a los abogados en la fase del problema.
El segundo grupo de riesgos
provoca importantes dificultades en el funcionamiento de los apartamentos. Pueden surgir los siguientes problemas.
1. Obras de mala calidad.
Por desgracia, a veces un promotor puede entregar a un comprador un piso cuya calidad de construcción no es satisfactoria. Por ejemplo, las paredes no están construidas a 90 grados con respecto al suelo, el suelo tiene una pendiente o las ventanas no cierran.
El riesgo se minimiza comprando la propiedad a una empresa con buena reputación en el mercado. Aun así, le aconsejamos que sea muy cuidadoso a la hora de entregar el apartamento que ha comprado para que pueda encontrar cualquier fallo y exigir que se corrija. Es mejor contratar a un profesional para que haga el trabajo.
2. Defectos ocultos
Puede que la calefacción por suelo radiante no funcione en todas las zonas, que entre agua de la terraza al salón cuando llueve o que haya una grieta en el cristal de la ventana.
No dejes que eso te altere. Las empresas promotoras suelen ofrecer una garantía de calidad de las obras. Así que si hay algún fallo importante, existe la posibilidad de que lo arreglen a costa de la empresa que te vendió el piso. La cuestión es cuánto tiempo se tardará en solucionar los problemas.
Supongamos que el inversor ha comprado apartamentos en Mallorca y las ventanas se las ha suministrado una empresa de Portugal. En esta situación, el promotor aceptará la solicitud y, a continuación, presentará una reclamación a la empresa portuguesa. Entonces, el fabricante de ventanas fabricará tranquilamente una nueva ventana, la traerá a la isla y sustituirá la defectuosa. Según nuestra experiencia, sustituir una ventana agrietada puede llevar hasta un año.
Para evitar este tipo de complicaciones, al elegir un nuevo apartamento para comprar, prestar atención a los fabricantes de equipos para el hogar: ventanas, puertas, aire acondicionado, sistemas inteligentes para el hogar, electrodomésticos, armarios empotrados y cocinas. La mejor opción cuando se instalan equipos de marcas de calidad que tienen presencia en la misma región donde se ubica el nuevo edificio.
También es aconsejable asegurar la propiedad recién adquirida.